Aard van korte duur.

Bij woonruimte.

Aard van korte duur bij woonruimte?

Anders dan bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, bestaat er bij een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur geen beroep op huurbescherming (artikel 7:232 lid 2 BW). De neiging in de jurisprudentie is dat een overeenkomst naar zijn aard van korte duur met terughoudendheid moet worden toegepast.

Voorgenomen verkoop van woonruimte en tijdelijke verhuur.

U bent eigenaar van een woning, doch u woont (al) elders. Door omstandigheden moet u uw woning verkopen. De markt is niet voorzien in een spoedige verkoop. U wenst uw kosten echter zoveel mogelijk te drukken. U weet echter ook dat verhuur van woonruimte tot gevolg kan hebben dat de huurder niet tot ontruiming kan worden bewogen. Er is immers recht op huurbescherming. Los daarvan: koop brengt geen huur. U kunt de woning dus niet leeg en ontruimd opleveren ten tijde van juridische levering.

Kunt u toch een huurovereenkomst aangaan met een huurder aan wie de bewoning van de woonruimte tijdelijk ter beschikking wordt gesteld in afwachting van levering na verkoop van dezelfde woonruimte? Is dat mogelijk? Feitelijk: neen. Vraag een vergunning aan op grond van de Leegstandwet (Tijdelijke verhuur). De Leegstandwet regelt onder meer de tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte. Met een vergunning van de gemeente kunnen eigenaren hun leegstaande woningen tijdelijke verhuren, zonder dat zij geconfronteerd worden met de huurbescherming van haar huurder. Dat biedt mogelijkheden voor bijvoorbeeld huiseigenaren die hun oude koopwoning niet verkocht krijgen en/of met dubbele lasten zitten. Er gelden wel enkele eisen.

Vooropgesteld wordt dat in het verlengde van de wetsgeschiedenis de rechtspraak verlangt (HR 8 januari 1999, NJ 1999/495, Abbo/Stichting Renesse) dat de uitzonderingsregel (dat er geen recht zou zijn op huurbescherming) met terughoudendheid wordt toegepast, gelijk dat ook geldt voor de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6: 248 BW). Het komt daarbij aan op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

Nadere uitleg met jurisprudentie

In de rechtspraak is aanvaard dat onder bijkomende omstandigheden gevallen waarin de woning bestemd is voor de verkoop, onder de uitzonderingsregel (artikel 7:232 lid 2 BW) worden gebracht (Pres. Utrecht, 26-03-1982, KG 1982,70; Pres. Zwolle 15-10-1986, KG 1986, 490; Rb. Haarlem, 01-11-1988, WR 1989, 23).

Ontleend uit jurisprudentie:

1. De overeenkomst waarbij de koper van de gekochte woning, deze voor de levering al daadwerkelijk in gebruik neemt en voor dat gebruik maandelijks een vergoeding betaalt aan de verkoper is een huurovereenkomst voor korte duur. De huurovereenkomst eindigt op de dag van transport dan wel bij ontbinding van de koopovereenkomst. Geen recht op huurbescherming.

2. Huurbescherming werd ook niet aangenomen in het kort geding voor de voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Hertogenbosch van 25 april 2007, WR 2007,74: een voormalige eigenaar/verkoper had een woning na een echtscheiding toebedeeld gekregen en is genoodzaakt de woning te verkopen. Deze persoon sluit in afwachting van realisatie van verkoop en levering van de woning een huurcontract voor korte duur. De omstandigheden in deze zaak die voor de rechter meewogen in zijn beslissing dat de overeenkomst inderdaad als een huurovereenkomst naar aard van korte duur had te gelden, waren als volgt:

    - de woning betreft geen woning die voor de sociale sector is bedoeld (huurprijs was toen € 1750,- per maand);

    - in de hypotheekakte van de woning staat een huurbeding opgenomen. Door overtreding van dit beding zou de bank tot ontruiming van de woning over kunnen gaan;

    - het verhuren was een preventie tegen kraken;

    - in de overeenkomst hebben partijen uitdrukkelijk vastgelegd dat de overeenkomst strekte ter voorkoming van kraak, dat de verhuurder/eigenaar de woning in de verkoop had en dat verkoop en levering door verhuurder/eigenaar op betrekkelijk korte termijn werd voorzien. De huurder stemde uitdrukkelijk in met het beschikbaar stellen van de woning voor bezichtiging door potentiële kopers;

    - de eigenaar/verhuurder heeft, in goed vertrouwen afgaande op hetgeen tussen partijen was overeengekomen, met een derde een verkoopovereenkomst gesloten op grond waarvan hij gehouden is op 1 mei 2007 leeg en ontruimd te leveren, bij gebreke waarvan hij een contractuele boete van € 80.000 verbeurt.