Q & A

Vraag en antwoord.

In deze rubriek (Q & A) vindt u praktische antwoorden, respectievelijk reacties, op veel gestelde vragen en vaak voorkomende situaties. Uitgangspunt is telkens een casus bij huur/verhuur van onroerende zaken of gerelateerde (huur)incassozaken.

Hoe zijn de huurrechtregelingen in kaart te brengen, zodat een goed beeld kan worden gevormd van de toepasselijke regelingen per huurobject?

Woonruimte
Tot bewoning bestemde ruimten.

Middenstandsbedrijfsruimte:
winkels, cafe's, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Deze bedrijfsruimten moeten toegankelijk zijn voor het publiek en dienen voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten.

Alle overige bedrijfsruimte:
banken, kantoren, pakhuizen, fabrieken, bedrijfsruimten van artsen etc.

Daarnaast noemt de wet nog 'afhankelijke woningen', woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkelwoningen).

Welke Rechter is absoluut bevoegd kennis te nemen van een vordering in een huurgeschil bij woonruimte of bedrijfsruimte?

De rechter van de rechtbank, sector kanton, ofwel de Kantonrechter.

Welke rechter is relatief bevoegd kennis te nemen van een vordering in een huurgeschil bij woonruimte of bedrijfsruimte?

De rechter van de rechtbank waar de onroerende zaak is gelegen (dus niet waar de huurder feitelijk woont).

Voorbeeld: de huurder woont in Amsterdam, maar heeft een huurschuld met betrekking tot een bedrijfspand of woning in Utrecht. De rechtbank te Utrecht is dan bij uitsluiting bevoegd om van de vordering kennis te nemen.

Tot welk bedrag kan een vordering aanhangig worden gemaakt bij de Kantonrechter?

€ 25.000,00. Bij een geldvordering in een huurzaak ten titel van huur is er geen limiet.

Is bij elke geldvordering hoger beroep mogelijk?

Neen. Hoger beroep is mogelijk bij een vordering van meer dan € 1.750,00. In huurzaken waarbij is gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is altijd hoger beroep mogelijk ook als de huursom in hoofdsom minder is dan € 1.750,00.

Kan de verhuurder afwijken van de wet?

De meeste bepalingen van huur en verhuur van woon- en bedrijfsruimte zijn van dwingende aard. De huurder geniet een grote mate van bescherming. Er zijn echter bepalingen van regelend recht opgenomen, waardoor het dwingende karakter teniet kan worden gedaan.

Is de verhuurder verplicht aanmaning te doen bij optredende huurachterstand, indien de huur is bedongen te voldoen op een bepaald tijdstip?

Neen: indien de huur is verschuldigd op een overeengekomen fataal gestelde betalingstermijn. Reeds bij het overschrijden van een fataal gestelde betalingstermijn verkeert de huurder van rechtswege in verzuim, zonder dat een aanmaning daaraan vooraf behoeft te gaan.

Is de verhuurder verplicht aanmaning te doen bij optredende huurachterstand, indien de huur niét is bedongen te voldoen op een bepaald tijdstip?

Ja: indien er geen fatale betalingstermijn is overeengekomen. De verhuurder dient alsdan bij optredende huurachterstand de huurder schriftelijk in gebreke te stellen en daarbij een termijn stellen waarbinnen nakoming wordt verlangd. Indien nakoming binnen de gestelde termijn uitblijft is er sprake van verzuim.

Wat is een medehuurder bij huur/verhuur van woonruimte?

Een medehuurder is niet te verwarren met de contractuele (samen)huurder. Laatstgenoemde is tezamen met een (of meer andere) huurder(s) op de huurovereenkomst als contractant gemeld. De medehuurder is geen rechtstreekse contractpartij.

De wet stelt bij woonruimte dat de echtgenoot of de geregistreerde partner van de huurder van rechtswege medehuurder is, zolang de echtgenoot de woonruimte tot hoofdverblijf strekt. Bij het verlaten van de woning eindigt tevens de aansprakelijkheid. De contractuele (samen)huurder blijft in dat geval aansprakelijk, tenzij de huurovereenkomst is opgezegd en als zodanig door de verhuurder is aanvaard. Een medehuurder hoeft de huurovereenkomst niet op te zeggen.

Eindigt de huurovereenkomst ten opzichte van de medehuurder indien de huurovereenkomst met de huurder eindigt?

Een medehuurder wordt tot huurder gepromoveerd indien de huurovereenkomst met de huurder eindigt (door opzegging of door ontbinding). Ook bij overlijden van de huurder bij woonruimte zet de medehuurder de huurovereenkomst als huurder voort. Bij huuropzegging door de verhuurder dient tevens de huur(overeenkomst) te worden opgezegd tegen de medehuurder.

Is er ook sprake van medehuur bij huur/verhuur van bedrijfsruimte bekend?

Neen, het medehuurderschap is niet bekend bij huur/verhuur van bedrijfsruimte.

Is het juridische instrument van de exceptio non adimpleti contractus (enac) gelijk te stellen aan korting of compensatie?

Neen. Een beroep op de enac leidt slechts tot opschorting van de betalingsverplichting. De opschorting werkt niet bevrijdend.

De regelgeving met betrekking tot de huur en verhuur van bedrijfsruimte is ingewikkeld en bovendien verdeeld over het Burgerlijk wetboek en de Huurwet. Is er op dit gebied vereenvoudiging te verwachten?

De vraag is in actualiteit al achterhaald. Er is een wetsvoorstel genaamd: wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet. Dit wetsvoorstel heeft met ingang van 1 augustus 2003 kracht van wet.

Geniet een huurder van woon- of bedrijfsruimte ook bepaalde vormen van bescherming indien er geen schriftelijke huurovereenkomst is gesloten?

Ja. Ook mondelinge huurovereenkomsten zijn rechtsgeldig. De wet geeft aan de huurder een gedegen bescherming.

Moet u als verhuurder akkoord gaan met een voorgestelde regeling?

Neen. Artikel 6: 29 BW: De schuldenaar is zonder toestemming van de schuldeiser niet bevoegd het verschuldigde in gedeelten te voldoen.

In de regel geldt dat u als verhuurder ex artikel 6: 29 BW jo artikel 6: 44 BW geen deelbetalingen hoeft te accepteren. Dit is niet anders bij een ter fine van incasso gegeven vordering. Zonder toestemming van de schuldeiser (verhuurder) is de huurder (schuldenaar) niet bevoegd de vordering in gedeelten te voldoen. De verhuurder zal immers de aan de onroerende zaak verbonden kosten ook moeten (blijven) betalen (hypotheeklasten, onderhoudskosten, overige lasten e.d.).

De toelichting op artikel 6: 44 BW luidt: wanneer de schuldenaar een bedrag aanbiedt dat toereikend is voor de voldoening van kosten en verschenen rente, maar niet voor de voldoening van de hoofdsom, dan kan de schuldeiser krachtens artikel 29 de betaling voor zover het de hoofdsom betreft weigeren zonder in crediteursverzuim te geraken (TM, PG 6, p. 181).

Woonruimte. Wat is de opzegtermijn van de verhuurder en wat is de opzegtermijn van de huurder?

Voor de huurder geldt een opzegtermijn van een (volle) (kalender)maand. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van drie maanden. Voor elk jaar dat de huurder ononderbroken in de woonruimte woont, moet de verhuurder een maand extra opzegtermijn in acht nemen, tot een maximum van zes maanden.

290-bedrijfsruimte. Wat is de opzegtermijn van de verhuurder en wat is de opzegtermijn van de huurder?

In beide gevallen geldt een wettelijke opzegtermijn van een jaar, werkende tegen de laatste dag van de overeengekomen huurperiode.

De (regelmatige) opzegging door de huurder doet de huurovereenkomst eindigen.

De (limitatief door de wet opgegeven gronden van) opzegging door de verhuurder doet de huurovereenkomst niet eindigen, tenzij de huurder met de huurbeëindiging instemt of indien de kantonrechter de door de verhuurder aanhangig te maken beëindigingsvordering toewijst.

230a-bedrijfsruimte. Wat is de opzegtermijn van de verhuurder en wat is de opzegtermijn van de huurder?

De contractuele regels zijn hier van toepassing en doorslaggevend. Is er niets op het onderdeel van opzegging overeengekomen, dan kan de huurovereenkomst zowel door verhuurder als door huurder worden opgezegd op de termijn die overeenkomt met de overeengekomen betaalperiode. Is de betaalperiode per maand, dan is een opzegtermijn van een (volle) maand voldoende. Is de betaalperiode per kwartaal, dan geldt een opzegtermijn van drie maanden (een kwartaal). Is er geen betaalperiode overeengekomen, dan geldt een redelijke of gebruikelijke termijn.

Woonruimte. Er staan twee (of meer) namen op het huurcontract. Er is sprake van contractuele (samen)huur. Kan een van de contractuele samenhuurders de huurovereenkomst (alleen) opzeggen?

Nee. Gelet op het bepaalde in artikel 6: 6 BW zijn gezamenlijke huurders als contractuele schuldenaren hoofdelijk met elkaar verbonden. Zij hebben volgens het bepaalde in artikel 6: 15 BW ook als schuldeisers gezamenlijk een vorderingsrecht jegens de verhuurder, namelijk het recht op het gebruik van het gehuurde. Het uitgangspunt is dat een samenhuurder niet de mogelijkheid heeft zich door opzegging van zijn aansprakelijkheid uit de huurovereenkomst te bevrijden. Het is rechtens niet mogelijk zich eenzijdig uit een contractuele relatie terug te trekken met instandhouding van de verplichtingen voor de andere contractant(en).

Bij woonruimte geldt dit niet voor de wettelijke medehuurder. Een medehuurder in de zin van de wet (bijvoorbeeld: een echtgenote) kan het gehuurde zonder huuropzegging verlaten. De aansprakelijkheid van de wettelijke medehuurder is aan de orde zolang de woonruimte de medehuurder tot hoofdverblijf strekt.

Woon- en bedrijfsruimte (290 BW en 230a BW). De huurder vertrekt zonder huuropzegging. Eindigt daarmee de huurovereenkomst?

Nee. Het enkele verlaten van de woon- of bedrijfsruimte maakt geen rechtsgeldig (tussentijds) einde aan de huurovereenkomst.

Woon- en bedrijfsruimte (290 BW en 230a BW).De huurder gaat failliet. Kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?

Ja. De verhuurder (maar ook de curator) kan op de voet van artikel 39 Fw de huurovereenkomst opzeggen. Daarbij geldt een opzegtermijn naar plaatselijk gebruik, met dien verstande dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende zal zijn. In de regel wordt er altijd opgezegd met de maximum termijn van drie maanden. De huurovereenkomst die voor langere tijd is aangegaan wordt door de opzegging ex artikel 39 Fw tussentijds beëindigd, zonder dat er recht is op schadevergoeding.

Woon- en bedrijfsruimte (290 BW en 230a BW). De huurder heeft huurschuld laten ontstaan. Kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden zonder tussenkomst van de rechter en de huurder (laten) ontruimen?

Neen. Ontbinding van de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter is niet mogelijk; ook niet indien dat als bepaling is opgenomen in de huurovereenkomst (nietig beding).

De verhuurder zal bij de kantonrechter met een ontbindingsvordering moeten aankloppen. Het sequeel van de ontbinding is de eis tot ontruiming. Bij een huurschuld van minder dan twee (soms drie) maanden in hoofdsom, tenzij er sprake is van structurele wanbetaling (herhaalde tekortkoming) of bewezen overlast, wijst de kantonrechter de ontbinding/ontruiming (vaak) niet toe.

Woonruimte. Kan de verhuurder in kort geding ontruiming vorderen?

Indien er sprake is van een huurschuld van meer dan drie maanden in hoofdsom (en er voor het overige is voldaan aan de vereisten van een kort geding), is een ontruimingsprocedure in kort geding mogelijk.

Bij de kantonrechter te Amsterdam is er krachtens mondelinge last een vaste maandagmiddag zitting waar ontruimingsvorderingen aanhangig kunnen worden gemaakt. De vereisten voor een behandeling en toewijzing: het moet gaan om een niet-betwiste huurvordering en in hoofdsom moet er sprake zijn van drie maanden huurschuld, de lopende (opeisbare) maand meegerekend. De kantonrechter zal de ontruimingseis dan voorwaardelijk toewijzen voor het geval betaling binnen de door de kantonrechter gestelde termijn, na betekening, uitblijft.

Woon- en bedrijfsruimte (290 BW en 230a BW). De huurder heeft de bedongen zekerheidsstelling (waarborgsom of bankgarantie) niet gerealiseerd. Wat te doen?

De verhuurder kan ontbinding van de huurovereenkomst vorderen wegens niet-nakoming. Het is nog maar de vraag of die weg tot succes leidt. Een eis tot nakoming ligt meer voor de hand.

De verhuurder kan bij de kantonrechter een eis tot nakoming instellen. De huurder zal dan, uitzonderingen daargelaten, worden veroordeeld tot betaling van de waarborg of afgifte van een originele bankgarantie, op verbeurte van een dwangsom, mits dat laatste ook is gevorderd. Het vonnis kan door een deurwaarder ten uitvoer worden gelegd.

Woon- en bedrijfsruimte (290 BW en 230a BW). De huurder heeft het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder onderverhuurd. Wat te doen om deze situatie ongedaan te maken?

De vraag is heel simpel, maar de uitvoering is zo eenvoudig nog niet. Bel (020-4711949) of E-mail (info@breij.nl) naar Bureau Breij.

Woon- en bedrijfsruimte (290 BW en 230a BW). Er is een ingewikkeld conflict tussen de verhuurder en huurder, doch dit is via een vraagstelling niet eenvoudig onder woorden te brengen. Wat te doen?

Bel (020-4711949) (of E-mail: info@breij.nl) naar Bureau Breij.

Wie weet waar Willem Wolters woont?

Wijd weg.