Liberalisatie bij woonruimte.

Geliberaliseerd huurcontract.

Liberalisatie bij woonruimte

Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als het gaat om een zelfstandige woonruimte waarvan bij begin van de bewoning een huurprijs gold die boven de toen geldende liberalisatiegrens lag. Bovendien moet de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. Een huurovereenkomst is bovendien geliberaliseerd als deze betrekking heeft op een woning die op of na 1 juli 1989 toegevoegd is aan de woningvoorraad met een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens (zie onderaan).

All-in huurprijzen zijn niet geliberaliseerd. Bij all-in prijzen is het onduidelijk of de kale huurprijs boven de huurtoeslag lag. Er is namelijk geen splitsing in een kale huurprijs en een bijkomende vergoeding (servicekosten).

In de rechtspraktijk wordt gesproken over geliberaliseerde woonruimte. Bedoeld wordt dat de onderliggende huurovereenkomst is geliberaliseerd. De huurliberalisatie van de duurdere woningen houdt in dat de verhuurder meer vrijheid heeft om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen en ook als zodanig kan overeenkomen. Het puntenstelsel en de maximale huurprijsgrenzen zijn daarbij niet van toepassing.

Daarbij komt dat de verhuurder niet is gebonden aan het jaarlijkse maximale huurverhogingspercentage. Geschillen over huurprijzen, huurverhogingen, huurverlagingen, onderhoudsgebreken en servicekosten kunnen niet voor toetsing aan de huurcommissie worden voorgelegd.

Nadere uitleg huurliberalitatie

Dit leidt uitzondering indien in de huurovereenkomst het tegendeel is overeengekomen. Met andere woorden: partijen kunnen in de huurovereenkomst opnemen dat de huurcommissie in soortgelijke gevallen een uitspraak zal doen. Geschillen over deze onderwerpen kunnen rechtstreeks aan een kantonrechter worden voorgelegd. Onderafdeling 2 (huurprijzen en andere vergoedingen) van titel 4 van boek 7 BW is bij huurliberalisatie niet van toepassing met uitzondering van:

artikel 249: de huurder die voor de eerste maal krachtens huurovereenkomst de woning betrekt kan tot uiterlijk zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs bij de huurcommissie laten toetsen;
artikel 251: niet meer dan eenmaal de huur verhogen in een tijdvak van 12 maanden;
artikel 259: normen over het in rekening brengen van servicekosten;
artikel 261 lid 1: normen over het verhogen van het voorschotbedrag op de servicekosten;
artikel 264: nietigheid van een beding, niet de huurprijs betreffende, ter zake een zogenaamd niet redelijk voordeel.

Een van de voorwaarden van huurliberalisatie is dat de huurprijs bij aanvang van de huur boven de toenmalige huursubsidiegrens lag. Dit is het maximum huurbedrag tot waar huursubsidie voor een woning aangevraagd kan worden.